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전세 보증금 3억 원에서 내 돈이 8,000만 원이면 대출은 2억 2,000만 원으로 계산해도 되는지, 월 이자는 급여에서 어느 정도를 차지하는지 궁금해집니다. 전세자금 대출 계산기는 보증금·자기자금·금리·대출기간을 넣어 계약 전 필요한 현금과 매월 비용을 산정하는 도구입니다.
다만 계산기에 표시된 대출금이 실제 실행액으로 확정되지는 않습니다. 은행은 임차보증금, 소득, 기존 부채, 보증기관 한도, 임차주택 권리관계를 심사하여 최종 금액과 적용금리를 결정합니다.
계산기 입력 전 자금 구조 산정
전세자금대출계산기에는 전세 보증금만 넣지 않고 계약에 필요한 전체 현금을 구분하여 입력해야 합니다. 자기자금은 계약금, 잔금일 사용 가능 예금, 증빙 가능한 가족 지원금을 반영하여 산정합니다.
대출 희망액은 전세 보증금에서 자기자금을 뺀 금액으로 시작합니다. 여기에 중개보수, 이사비, 보증료, 인지비용, 입주 직후 필요한 생활비까지 별도 자금으로 남겨두면 잔금일 계좌 부족 위험을 낮출 수 있습니다.
필요 대출금은 전세 보증금에서 자기자금을 차감하여 산정하며, 월 이자는 대출원금×연 금리÷12개월로 계산합니다.
예를 들어 서울 전세보증금 3억 원, 자기자금 8,000만 원인 무주택 직장인은 대출 필요액이 2억 2,000만 원입니다. 연 3.46% 변동금리를 적용한 만기일시상환 조건에서는 연 이자가 761만 2,000원, 단순 월 이자는 63만 4,333원 수준으로 산정됩니다.
계약기간이 24개월이고 금리가 유지된다는 전제에서는 2년 이자가 1,522만 4,000원입니다. 전세보증금 반환 시 원금 2억 2,000만 원을 상환하는 구조이므로, 월 이자만 준비한 뒤 만기 원금 재원을 비워두는 방식은 위험합니다.
| 입력 항목 | 예시 금액·조건 | 계산 결과 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 | 3억 원 | 임대차계약서상 보증금 |
| 자기자금 | 8,000만 원 | 잔금 투입 가능 현금 |
| 대출 필요액 | 2억 2,000만 원 | 보증금 차감 기준 |
| 적용 금리 | 연 3.46% | 변동금리 가정 |
| 월 이자 | 63만 4,333원 | 만기일시상환 단순 계산 |
| 24개월 이자 | 1,522만 4,000원 | 금리 변동 없음 가정 |
계산기에서 자기자금을 1억 원으로 입력하면 대출 필요액은 2억 원으로 낮아집니다. 같은 연 3.46%에서 월 이자는 57만 6,667원으로 줄어들며, 8,000만 원 자기자금 조건과 월 5만 7,666원의 차이가 발생합니다.
계약금 3,000만 원을 이미 지급했더라도 자기자금에서 제외하면 계산 결과가 왜곡됩니다. 계약금은 보증금의 일부이므로 잔금일 대출 필요액을 계산할 때 자기자금에 포함하되, 계약 해제 가능성이나 반환 시점도 별도로 관리합니다.
- 임대차계약서상 전세 보증금
- 계약금 포함 자기자금
- 잔금일 사용 가능 예금
- 중개보수·이사비 예비자금
- 대출 실행 희망일
- 대출기간과 상환방식
자기자금 전액을 보증금에 넣는 설계는 월 이자를 낮추는 효과가 있습니다. 그러나 카드 결제일, 자동차 할부금, 기존 신용대출 이자, 전입 직후 생활비까지 포함한 월 지출표에서 현금 여유가 남는지 산정해야 합니다.
보증금 3억 원이면 얼마가 필요한가요
보증금 3억 원 주택은 대출 비율만으로 계약 가능 여부를 판단하기 어렵습니다. 대출 희망 비율이 80%이면 산술상 2억 4,000만 원이지만, 실제 한도는 소요자금별 한도, 상환능력별 한도, 보증기관별 한도 중 적용 한도로 결정됩니다.
한국주택금융공사 보증을 활용하는 전세자금대출은 수도권 임차보증금 7억 원 이하, 수도권 외 지역 5억 원 이하 조건이 적용됩니다. 보증금 3억 원은 이 보증금 기준 안에 있으나, 주택 권리상태와 신청인의 부채 상태가 실행 심사에 반영됩니다.
연봉 4,000만 원인 직장인이 자기자금 7,000만 원으로 3억 원 전세를 계약하는 장면을 가정할 수 있습니다. 필요한 자금은 2억 3,000만 원이며, 연 3.65% 금리의 만기일시상환으로 계산한 월 이자는 69만 9,583원입니다.
여기에 보증료가 연 단위로 부과되고 금리 우대조건이 충족되지 않으면 실제 출금액이 계산기 결과를 웃돌 수 있습니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 청약통장 보유 등 우대금리 항목은 은행별로 다르므로 상품설명서의 적용 기간과 실적 기준을 대출 실행 전에 검토합니다.
자기자금 3개 구간별 월 이자
| 전세 보증금 | 자기자금 | 대출금 | 연 3.65% 월 이자 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 6,000만 원 | 2억 4,000만 원 | 73만 원 |
| 3억 원 | 8,000만 원 | 2억 2,000만 원 | 66만 9,167원 |
| 3억 원 | 1억 원 | 2억 원 | 60만 8,333원 |
자기자금이 6,000만 원에서 1억 원으로 늘면 대출원금은 4,000만 원 감소합니다. 연 3.65% 기준 월 이자는 12만 1,667원, 24개월 단순 이자는 292만 원 줄어듭니다.
다만 전세보증금의 80%라는 숫자만 믿고 가계약금을 송금하면 심사 단계에서 조정될 수 있습니다. 재직기간이 짧거나 기존 마이너스통장 한도가 큰 신청인, 주택에 선순위 근저당권이 설정된 물건, 임대인 체납 위험이 확인되는 물건은 보증 및 대출 단계에서 제한될 수 있습니다.
- 임차보증금 지역별 기준
- 소요자금별 보증한도
- 상환능력별 보증한도
- 재직기간과 소득 증빙
- 기존 신용대출·마이너스통장
- 선순위 근저당권과 권리침해
전세 계약서 특약에는 대출 미승인 시 계약금 반환 조건을 문서로 기재하는 방식이 사용됩니다. 특약 문구의 적용 범위, 반환 기한, 임대인 서명 여부를 계약 체결 전에 중개대상물 확인설명서와 대조하면 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
은행 평균금리와 월 이자 차이
2026년 8월 15일 기준 전세자금대출 평균금리는 광주은행 청년맞춤형 전월세보증금 대출 3.38%, 농협은행 NH전세대출 주택금융공사 3.46%, 중소기업은행 IBK전세대출 HF 3.64%, 케이뱅크 전월세보증금 대출 3.65%, 중소기업은행 IBK전세대출 HF 3.8%로 집계됩니다.
모든 상품은 변동금리 조건이며, 월 납입액은 기준금리와 시장금리 변동에 따라 변경될 수 있습니다. 한국은행 기준금리는 2025년 12월 기준 2.5%이며, 전세대출의 실제 적용금리는 은행별 가산금리와 우대금리, 보증 조건을 반영하여 산정됩니다.
| 금융기관·상품 | 평균금리 | 최저~최고금리 | 2억 원 월 이자 |
|---|---|---|---|
| 광주은행 청년맞춤형 전월세보증금 대출 | 3.38% | 3.32~3.52% | 56만 3,333원 |
| 농협은행 NH전세대출 주택금융공사 | 3.46% | 3.28~5.98% | 57만 6,667원 |
| 중소기업은행 IBK전세대출 HF | 3.64% | 4.09~4.69% | 60만 6,667원 |
| 케이뱅크 전월세보증금 대출 | 3.65% | 3.94~3.94% | 60만 8,333원 |
| 중소기업은행 IBK전세대출 HF | 3.8% | 4.08~4.68% | 63만 3,333원 |
표의 월 이자는 2억 원을 만기일시상환으로 이용하는 단순 계산값입니다. 광주은행 평균금리 3.38%와 중소기업은행 3.8%의 차이는 월 7만 원, 24개월 누적 168만 원으로 나타납니다.
중소기업은행 IBK전세대출 HF의 평균 3.64%와 표시된 최저~최고 4.09~4.69% 구간은 수치 간 차이가 존재합니다. 평균금리와 금리구간의 집계 기준, 적용 시점, 우대조건 반영 여부를 상품 화면과 대출상담 단계에서 분리하여 확인해야 합니다.
농협은행 상품은 평균 3.46%이지만 최고금리가 5.98%로 표시되어 금리 편차가 큽니다. 대출금 2억 원에 연 5.98%가 적용되면 단순 월 이자는 99만 6,667원으로, 평균금리 기준 월 이자보다 42만 원 증가합니다.
청년 전용 정책자금과 은행 재원 협약보증 상품은 대상 연령, 소득, 보증금, 부부합산 자산, 재직 조건이 각기 다릅니다. 금리 숫자를 입력하기 전 상품별 자격 충족 여부를 정리해야 계산기의 월 이자가 실제 상담 조건에 가까워집니다.
월 이자는 금리 0.25%p에 얼마나 변하나요
대출금 2억 원에서는 금리가 0.25%포인트 오를 때 월 이자가 4만 1,667원 증가합니다. 24개월 계약이면 100만 원이 추가되므로 변동금리 조건에서 금리 변동 폭을 계산기에 별도 입력하는 작업이 필요합니다.
대출금이 2억 2,000만 원이면 0.25%포인트당 월 4만 5,833원, 연간 55만 원의 차이가 발생합니다. 3.46%로 시작한 금리가 3.96%까지 0.50%포인트 상승하면 월 이자는 63만 4,333원에서 72만 5,999원으로 늘어납니다.
| 대출금 | 금리 변동폭 | 월 이자 증감 | 연간 이자 증감 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 0.25%포인트 | 4만 1,667원 | 50만 원 |
| 2억 원 | 0.50%포인트 | 8만 3,333원 | 100만 원 |
| 2억 2,000만 원 | 0.25%포인트 | 4만 5,833원 | 55만 원 |
| 2억 2,000만 원 | 0.75%포인트 | 13만 7,500원 | 165만 원 |
금리 0.75%포인트 변동은 2억 2,000만 원 차주에게 연 165만 원의 이자 차이를 만듭니다. 월세와 전세를 비교할 때도 전세 이자만 산정하지 않고 보증금 운용수익, 보증료, 관리비, 계약갱신 시 보증금 증액 가능성을 월 현금지출에 반영합니다.
월세 40만 원, 매월 이자 10만 6,667원 조건은 2년 총비용 1,216만 원으로 산정됩니다. 전세에서 매월 이자 53만 3,333원 조건은 2년 총비용 1,280만 원이므로, 보증금 규모와 대출비중이 높은 계약에서는 전월세 계산 결과가 예상과 다르게 나타날 수 있습니다.
전세자금 대출 계산기에서 변동금리 시나리오는 3개로 입력하면 됩니다. 최초 적용금리, 0.25%포인트 상승금리, 0.50%포인트 상승금리를 각각 계산하여 월급일 이후 잔액이 유지되는지 점검합니다.
금리 우대가 특정 실적에 연동된 상품은 실적 미충족 시 우대폭이 사라질 수 있습니다. 급여이체 계좌 변경, 카드 사용액 감소, 자동이체 해지 같은 생활 변화도 대출금리에 영향을 줄 수 있어 약정서의 우대금리 유지 조건을 보관합니다.
- 최초 적용금리
- 0.25%포인트 상승 시나리오
- 0.50%포인트 상승 시나리오
- 보증료 연간 납부액
- 우대금리 실적 조건
- 월급일 이후 계좌 잔액
상환방식과 계약 직전 검토항목
전세대출의 대표적인 방식은 만기일시상환입니다. 대출기간에는 이자 중심으로 납부하고, 임대차 종료 후 반환받은 보증금으로 원금을 상환하므로 매월 주거비를 계산할 때 원금 상환액과 이자액을 구분해야 합니다.
원리금균등상환은 매달 원금과 이자를 합친 일정 수준의 금액을 납부합니다. 원금균등상환은 매달 같은 원금을 갚고 남은 원금에 이자를 적용하므로 초반 월 납입액이 높게 나타나며, 시간이 지날수록 이자액이 감소합니다.
2억 원, 연 4%, 24개월을 예로 들면 만기일시상환의 월 이자는 약 66만 6,667원입니다. 원리금균등상환과 원금균등상환의 월 출금액은 66만 원을 초과할 수 있으며, 임차인은 전세보증금 반환 계획과 대출 상품의 상환방식 선택 가능 여부를 확인합니다.
계산기에서 만기일시상환을 선택한 뒤 원리금균등 결과를 비교하면 월 현금지출의 차이를 알 수 있습니다. 총이자는 원금이 줄어드는 분할상환에서 낮아질 수 있으나, 전세 계약 2년 동안 월 납부 재원을 충분히 확보해야 합니다.
계약서 작성 전 점검 항목
- 확정일자 취득 가능 여부
- 전입신고 가능 여부
- 임대인 소유권 일치 여부
- 등기부등본 선순위 권리
- 전세대출 특약 문구
- 전세보증금 반환보증 가입 요건
- 잔금일 대출 실행 시간
대출 실행일과 잔금일이 어긋나면 임차인은 잔금 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다. 은행의 심사 완료일, 보증서 발급일, 임대차계약서 확정일자, 전입 예정일을 일정표에 적고 계약일 전후 공휴일까지 반영합니다.
전세보증금 반환보증은 대출과 별개의 심사 항목을 가질 수 있습니다. 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 검토하지 않으면 계약 종료 시점에 보증금 회수 위험을 임차인이 직접 부담할 수 있습니다.
대출 신청에는 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 재직증명서, 소득증빙서류, 임대차계약서, 계약금 영수증이 활용됩니다. 은행과 보증기관이 추가 서류를 요청할 수 있으므로 잔금일 직전에 소득자료나 계약서 정정본을 제출하는 일정은 피하는 편이 안전합니다.
계산기에 보증금 3억 원, 자기자금 8,000만 원, 예상금리 3.46%, 24개월을 입력한 결과는 월 이자 63만 4,333원입니다. 이 숫자에 보증료와 금리 상승 시나리오를 더한 월 지출이 생활비 계좌에서 유지되는지 산정한 뒤 계약 조건을 확정합니다.
