대출 금리·갈아타기 가이드

1 대출 금리는 어떻게 정해지나

우리가 은행에서 안내받는 최종 대출 금리는 크게 두 가지 요소의 합으로 결정됩니다. 바로 ‘기준(지표)금리’와 ‘가산금리(스프레드)’입니다. 주택담보대출이나 전세자금대출의 기준이 되는 금리는 주로 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)나 금융채 금리를 따릅니다.

여기에 은행은 차주(대출자)의 신용점수, 담보 가치, 은행의 목표 마진 등을 고려하여 가산금리를 더합니다. 즉, 한국은행 기준금리가 동결되더라도 개인의 신용점수가 하락하거나 은행이 리스크 관리를 위해 가산금리를 높이면 소비자가 체감하는 대출 금리는 오르게 됩니다.

2 고정금리 vs 변동금리 시뮬레이션

대출을 실행할 때 가장 고민되는 지점입니다. 은행은 보통 금리 인상 위험을 은행이 짊어지는 ‘고정금리’를, 고객이 짊어지는 ‘변동금리’보다 초기 세팅 시 조금 더 비싸게 부릅니다.

3 주택담보·전세·신용대출의 규제 차이

주택담보대출 (주담대)

주택을 담보로 하므로 은행 입장에서 떼일 위험이 적어 한도가 수억 원 단위로 크고, 금리가 가장 저렴합니다. 단, 정부의 부동산 규제인 LTV(주택담보대출비율)와 개인의 소득 대비 상환 능력을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 가장 엄격하게 적용받습니다.

전세자금대출

개인의 신용만으로는 수억 원의 전세금을 빌려주기 어렵기 때문에, HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등의 보증기관에서 발급한 보증서를 담보로 대출이 나갑니다. 청년, 신혼부부 등을 위한 정부 지원 저금리 상품(버팀목 전세대출 등)을 우선적으로 확인하는 것이 핵심입니다.

신용대출 및 마이너스 통장

아무런 담보 없이 오직 개인의 직장(소득)과 신용점수만 믿고 빌려주는 대출이므로 대출 금리가 가장 높습니다. 주의할 점은 마이너스 통장(한도대출)의 경우, 실제 돈을 빼서 쓰지 않더라도 약정된 한도 전체가 DSR(부채)에 잡혀 향후 주택담보대출을 받을 때 한도가 크게 깎일 수 있다는 점입니다.

4 금리 갈아타기(대환대출) 핵심 전략

금리가 높을 때 받았던 대출은 이자 부담을 줄이기 위해 더 낮은 금리의 은행으로 갈아타는 ‘대환’을 적극적으로 검토해야 합니다. 최근에는 스마트폰 앱으로 15분 만에 갈아탈 수 있는 ‘온라인 대환대출 인프라’가 잘 구축되어 있습니다.

5 자주 묻는 질문 (FAQ)