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종합부동산세율은 공시가격 자체에 곧바로 적용되지 않으며, 공제 후 공정시장가액비율을 반영해 산정한 과세표준에 적용합니다. 과세표준 3억 원 이하 구간의 세율은 0.5%이며, 공시가격 3억 원 이하 주택에 0.5%를 곱하는 구조가 아닙니다.
2026년에는 현행 제도에 따른 고지 체계가 적용되며, 8월 3일 발표된 세제개편안은 2027년부터 단계적 시행을 전제로 국회 심의 절차를 앞두고 있습니다. 현행 세율과 개편안의 예정 내용을 구분해 계산해야 예상 세액의 오류를 줄일 수 있습니다.
공시가격과 과세표준의 산정 차이
주택분 종합부동산세는 보유 주택의 공시가격을 인별로 합산한 뒤 기본공제를 차감하고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산정합니다. 산출된 과세표준에 누진세율을 적용한 금액에서 재산세 상당액을 공제하고, 세액공제와 세부담상한을 반영해 납부세액을 계산합니다.
1세대 1주택자는 공시가격 합계에서 12억 원을 공제받고, 일반 개인은 9억 원을 공제받습니다. 부부가 각각 1주택 지분을 보유한 공동명의 방식은 인별 과세가 적용되므로 각자의 지분 공시가격과 공제 적용 상태를 별도로 산정합니다.
공시가격 17억 원의 1세대 1주택은 17억 원에서 12억 원을 공제하고, 남은 5억 원에 60%를 곱해 과세표준 3억 원을 산정합니다. 이 과세표준 구간의 세율이 0.5%입니다.
이 사례의 단순 산출세액은 3억 원에 0.5%를 곱한 150만 원입니다. 실제 고지세액은 재산세 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한 적용 여부에 따라 달라지므로 150만 원을 최종 납부액으로 단정할 수 없습니다.
현행 종합부동산세율 누진구간
현행 주택분 세율은 과세표준을 7개 구간으로 나누어 적용합니다. 2주택 이하 보유자와 조정대상지역 2주택자를 제외한 3주택 이상 보유자는 기본세율 체계를 적용하며, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 일부 고액 구간에서 중과세율이 적용됩니다.
누진과세 방식이므로 과세표준 전체에 해당 구간 세율 1개를 곱하지 않습니다. 6억 원의 과세표준에는 최초 3억 원에 0.5%, 다음 3억 원에 0.7%를 각각 적용합니다.
| 과세표준 구간 | 기본세율 | 중과세율 적용 구간 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과~12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 원 초과~25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 원 초과~50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 원 초과~94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
표의 0.5%는 과세표준 최초 3억 원에 적용되는 세율입니다. 과세표준 3억 원을 초과한 순간 전체 과세표준에 0.7%가 적용되는 방식이 아니므로, 구간별 산출을 생략하면 세액이 크게 달라집니다.
- 과세표준 3억 원 이하 세율 0.5%
- 과세표준 6억 원 이하 추가 구간 세율 0.7%
- 과세표준 12억 원 이하 추가 구간 세율 1.0%
- 12억 원 초과 구간 주택 수·지역 요건
3억 원 이하 0.5%는 얼마인가요
과세표준이 정확히 3억 원인 경우 주택분 기본세율 기준 산출세액은 150만 원입니다. 공시가격 3억 원 주택 1채는 1세대 1주택 공제 12억 원 또는 일반 공제 9억 원의 범위 안에 있으므로 주택분 종합부동산세 과세표준이 발생하지 않습니다.
공시가격 22억 원인 1세대 1주택자의 사례에서는 12억 원 공제 후 10억 원이 남고, 60%를 적용한 과세표준은 6억 원입니다. 산출세액은 3억 원까지 150만 원, 3억 원 초과분 3억 원에 0.7%를 적용한 210만 원을 합산한 360만 원입니다.
공시가격 22억 원이라는 숫자만으로 세액을 판단하는 방식은 정확하지 않습니다. 납세자 연령, 보유기간, 재산세 공제액, 직전 연도 세부담을 반영한 뒤 고지세액이 결정됩니다.
1세대 1주택자 공제와 세액공제
1세대 1주택자는 거주자로서 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상 주택 1채를 단독 소유한 경우의 해당 주택 소유자를 뜻합니다. 주택을 1채 보유했더라도 세대원이 별도 주택을 보유하거나 공동명의 구조인 경우에는 1세대 1주택자 특례 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
현행 제도에서 1세대 1주택자는 만 60세 이상부터 연령별 세액공제를 받고, 보유기간 5년 이상부터 장기보유 세액공제를 적용받습니다. 연령별 공제는 최대 40%, 장기보유 공제는 최대 50%이며, 두 공제의 합산 한도는 80%입니다.
예를 들어 산출 과정과 재산세 공제를 거친 종부세가 200만 원이고, 적용 가능한 고령자·장기보유 공제율이 70%라면 공제 후 세액은 60만 원입니다. 공제율은 취득일, 보유기간, 과세기준일 현재 연령을 기준으로 적용하므로 증여나 상속 뒤의 보유기간 계산을 임의로 합산하면 안 됩니다.
- 주민등록표상 세대 구성
- 과세기준일 현재 주택 보유 현황
- 단독명의·공동명의 소유 구조
- 취득일 기준 보유기간
- 과세기준일 현재 연령
6월 1일 보유 상태와 납세의무
종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 5월 31일에 주택을 매도해 소유권 이전이 완료된 사람은 해당 주택에 대한 그 해 종부세 납세의무가 없고, 6월 1일 현재 소유자로 등재된 사람에게 납세의무가 성립합니다.
매매계약서에 종부세를 매수인 또는 매도인이 부담한다는 특약을 넣을 수는 있으나, 과세관청에 대한 법정 납세의무자는 6월 1일 기준 소유자입니다. 계약 당사자 사이의 정산 약정은 세금 부과 명의와 별개로 처리됩니다.
신축 분양 주택, 상속 주택, 재개발 조합원 입주권 전환 시점은 소유권과 재산세 과세대상 여부가 얽히기 쉽습니다. 과세기준일 당시 재산세 납세의무자 명의와 주택 공시가격 반영 여부를 확인합니다.
토지분 세율과 공제금액 구분
종합부동산세는 주택분만 과세하는 세목이 아닙니다. 종합합산토지는 전국 합산 공시가격이 5억 원을 초과할 때 과세 대상이 되며, 별도합산토지는 공시가격 합계에서 80억 원을 공제한 뒤 과세표준을 산정합니다.
나대지와 잡종지 등은 종합합산토지에 해당할 수 있고, 상가·빌딩의 기준면적 이내 부속토지는 별도합산토지로 분류됩니다. 건축물 자체와 토지분 종합부동산세는 과세 체계가 다르므로 상가 건물의 거래가격을 주택분 세율표에 대입하면 안 됩니다.
토지분 공시가격을 여러 지역에 보유한 경우에도 전국 기준으로 합산합니다. 지방 토지라는 이유만으로 합산 대상에서 제외되는 구조가 아니며, 토지별 재산세 과세유형이 종합합산인지 별도합산인지가 출발점이 됩니다.
2027년 개편안 적용 예정 항목
2026년 8월 3일 세제개편안에는 거주용 1주택의 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 비거주 1주택은 9억 원을 적용하는 내용이 포함됐습니다. 부득이한 사유로 거주지를 옮긴 경우에는 취학, 전근, 질병 치료, 학교폭력 전학, 동거봉양 등의 사유에 대해 최대 3년의 거주기간 인정 방안도 제시됐습니다.
다주택자 기본공제는 4억 원에 5억 원과 거주주택 공시가격 비율을 곱한 금액을 더하는 산식이 제시됐습니다. 공시가격 10억 원 주택 2채를 보유하고 한 채에 거주하는 사례에서는 거주주택 비율이 50%이므로 기본공제는 6.5억 원으로 산정됩니다.
공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 80%로 올리는 방안이 포함됐고, 거주용 1주택은 70%를 유지하는 내용이 제시됐습니다. 세율은 2028년부터 주택 수 구분을 폐지하고 가액 기준 단일세율로 전환하는 방향이며, 과세표준 12억 원 초과~25억 원 이하는 2%, 25억 원 초과~50억 원 이하는 3%가 거론됐습니다.
이 내용은 세제개편안 단계이므로 2026년 귀속 종합부동산세 고지세액에 그대로 적용할 수 없습니다. 법률 개정의 국회 의결 여부와 시행일을 확인한 뒤 보유·매매 의사결정의 세금 수치를 산정해야 합니다.
고지서 수령 전 계산 자료 준비
주택분 종합부동산세 고지서는 통상 12월에 발부됩니다. 고지서를 받기 전에는 부동산공시가격 알리미에서 주택별 공시가격을 확인하고, 가족 명의 주택과 공동명의 지분을 포함한 인별 보유 현황을 작성하는 절차가 필요합니다.
납부유예 요건을 충족하는 1세대 1주택 고령자 등은 담보 제공을 전제로 납부를 유예할 수 있습니다. 납부유예를 선택한 세액은 주택 양도, 증여, 상속, 사망, 1세대 1주택 요건 상실 등 법정 사유가 발생하면 납부 대상이 될 수 있으므로 현금 납부와 유예 선택에 따른 자금계획을 따로 계산해야 합니다.
- 주택별 공시가격 자료
- 주택분 재산세 부과 내역
- 공동명의 지분 비율
- 세대원 보유주택 현황
- 취득일·상속일·증여일 증빙
- 연령·보유기간 세액공제 요건
과세표준 3억 원 이하 0.5%는 종합부동산세 계산의 첫 구간이며, 공시가격 17억 원인 1세대 1주택에서 공정시장가액비율 60%를 적용할 때 과세표준 3억 원이 산정되는 수치입니다.
