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손익공유형모기지 대출은 생애 최초 주택 구입자와 5년 이상 무주택 세대주가 주택을 살 때, 주택도시기금이 자금을 넣고 매각 때 생기는 이익과 손실을 함께 나누는 구조다. 2025년 12월 기준 한국은행 기준금리 2.5% 환경에서 이 상품은 최초 5년간 연 1.3% 고정금리, 이후 연 2.3% 고정금리, 대출기간 20년, 최대 2억원이라는 숫자로 읽는 편이 맞다.
이 상품을 찾는 사람은 대개 대출금리가 낮으면서도 초기 자금 부담을 줄일 수 있는 주택구입자금대출을 본다. 손익공유형모기지 대출은 집을 팔거나 중도상환할 때 기금과 정산하는 구조다.
손익공유형모기지 대출 자격 기준 정리
대출대상은 생애 최초 주택구입자 또는 5년 이상 무주택인 세대주다. 대출 접수일 현재 만 19세 이상이어야 하고, 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외된다.
소득과 자산 기준도 같이 본다. 부부합산 총소득은 6,000만원 이하, 생애 최초 주택구입자는 7,000만원 이하이며, 순자산가액은 4.88억원 이하이다. 세대주와 세대원이 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 경우에는 제한이 걸린다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 대상 | 생애 최초 주택구입자, 5년 이상 무주택 세대주 |
| 연령 | 대출 접수일 현재 만 19세 이상 |
| 단독세대주 | 만 30세 미만 제외 |
| 소득 | 부부합산 6,000만원 이하, 생애 최초 7,000만원 이하 |
| 순자산 | 4.88억원 이하 |
| 주택 보유 제외 | 세대주·세대원 분양권, 조합원 입주권 보유 시 제한 |
이 기준은 투기성 수요를 걸러내고 실거주 수요를 묶어두는 설계다. 소득 6,000만원, 생애 최초 7,000만원 구간을 둔 이유는 첫 주택 마련 단계에서 상환 여력이 있는 계층을 대상으로 하되 과도한 자산 보유자는 제외하려는 구조로 읽힌다.
주택가격·면적·한도 조건과 적용 범위
대상주택은 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억원 이하 아파트다. 기존 아파트, 미분양 아파트, 신규 입주 아파트가 포함되고, 소유권 이전등기 접수일 이전에 신청한다.
대출한도는 최고 2억원 이내다. 다만 실제 집값의 전부를 메우는 상품은 아니고, 소득과 재산에 따라 체감 가능한 지원 폭이 달라진다. 수도권과 지방 5대 광역시, 세종특별시, 인구 50만 이상 도시에서 주로 거론되는 이유가 여기에 있다.
- 전용면적 85㎡ 이하
- 주택가격 6억원 이하
- 최고 한도 2억원
- 아파트 유형: 기존, 미분양, 신규 입주
- 신청 시점: 소유권 이전등기 접수일 이전
예를 들어 6억원짜리 84㎡ 아파트를 생각하면, 이 상품 단독으로 매입가 전액을 맞추는 구조가 아니다. 자기자금과 다른 자금조달 계획이 같이 있어야 한다. 2억원 한도만 보고 접근하면 계약금과 중도금 구조에서 막히는 사례가 많다.
금리 구조와 2025년 기준 비교
손익공유형모기지 대출의 금리는 최초 5년간 연 1.3% 고정금리, 6년차부터 연 2.3% 고정금리다. 대출기간은 20년이다. 2025년 12월 기준 한국은행 기준금리 2.5%와 놓고 보면, 초반 5년의 1.3%는 정책성 저금리의 성격이 뚜렷하다.
금리 구조를 표로 보면 선택 포인트가 분명해진다. 변동금리처럼 시장금리 움직임을 따라가지 않고, 20년 장기에서 금리를 고정해두는 방식이라 월 상환액 예측이 쉽다. 다만 3년 이내 조기상환 시 금리 2.3%가 적용되는 조건이 붙고, 3년 초과 조기상환 시에는 수수료가 없다.
| 항목 | 조건 | 의미 |
|---|---|---|
| 대출기간 | 20년 | 장기 분할 상환 구조 |
| 최초 금리 | 연 1.3% | 초기 상환 부담 완화 |
| 6년차 이후 | 연 2.3% | 장기 고정금리 유지 |
| 기준금리 | 2.5% / 2025년 12월 기준 | 정책금리 비교 기준 |
| 중도상환 | 3년 초과 수수료 없음 | 장기 보유 전제 시 유리 |
한국은행 기준금리 2.5%보다 1.3%와 2.3%가 낮게 설계돼 있어도, 이 상품은 단순 저금리 대출만으로 끝나지 않는다. 주택 매각 시 손익 공유가 붙는다. 금리만 보면 실제 체감비용을 놓치기 쉽다.
손익 공유 방식과 3년·20년 시점 의미
손익공유형모기지 대출의 핵심은 주택 처분 시 이익과 손실을 대출비율에 따라 나누는 구조다. 취득가액 3억원 중 1억원을 대출받아 1/3 비율로 들어간 사례라면, 매각 이익이 생길 때 그 비율만큼 기금 정산이 발생한다.
실무에서 자주 헷갈리는 부분은 양도소득세 계산과 기금 정산을 섞어 생각하는 지점이다. 2013년 손익공유형 모기지로 취득가액 3억원, 본인 자금 2억원, 대출 1억원인 주택을 5억원에 양도하는 사례에서는 양도가액 자체는 5억원 실지거래가액으로 본다. 대출비율을 뺀 3억3,000만원 식으로 줄여서 계산하지 않는다.
양도소득세는 실지거래가액 5억원과 3억원을 기준으로 계산하고, 세금 계산 뒤 순이익에서 기금 몫을 정산하는 방식으로 이해하는 편이 맞다.
3년 이내 조기상환은 또 다른 의미를 가진다. 이 경우 처분이익에 대한 상환은 발생하지 않는다. 대신 3년 이내 조기상환 조건으로 금리 2.3%가 적용된다. 3년을 넘기면 처분이익 정산이 붙을 수 있고, 중도상환수수료는 없다.
Q. 3년 안에 팔면 정산이 전혀 없나
3년 이내 조기상환에서는 처분이익 상환이 발생하지 않는다. 다만 중도상환 통보는 최소 7영업일 전에 해야 한다.
Q. 3년이 지나면 어떤 정산이 붙나
3년 초과 뒤 매각하거나 만기 시 상환하면 처분이익과 손실을 대출비율 기준으로 공유한다. 손실도 같은 비율로 반영되는 구조다.
신청 경로와 준비 서류 흐름
접수는 주택도시기금 체계 안에서 진행되고, 수탁은행이 대출 집행과 정산 대행을 맡는다. 계약 신청 시 약관이 교부되고, 계약 체결 시에는 계약서류가 교부된다. 은행여신거래기본약관 가계용과 손익공유형 모기지 추가약정서가 같이 움직인다.
서류 단계에서 자주 막히는 것은 세대 구성과 무주택 요건이다. 세대주 기준, 세대원 보유 주택수, 분양권과 입주권 보유 여부가 엇갈리면 접수가 멈춘다. 단독세대주 여부와 만 30세 미만 조건도 확인 대상이다.
- 대상자격 확인
- 주택가격·면적 요건 점검
- 소득·순자산 증빙 준비
- 수탁은행 접수
- 약관·추가약정서 확인
- 대출 실행 후 실거주 관리
근저당 설정비율은 130%다. 1억원 대출이면 등기부에는 1억3,000만원 설정이 잡힌다. 이 수치는 담보권 확보를 위한 관행적인 구조로 이해하면 된다. 금리인하요구권은 사용할 수 없다.
실수 많은 조건과 거절 사례
가장 흔한 실수는 소득 기준만 보고 신청하는 경우다. 순자산 4.88억원 초과면 대상에서 빠진다. 또 세대원 중 분양권이나 조합원 입주권이 있어도 제한이 걸린다.
두 번째 실수는 주택가격 6억원 이하만 보고 전용면적을 놓치는 경우다. 85㎡ 초과면 탈락한다. 세 번째는 30세 미만 단독세대주 제한을 간과하는 경우다. 혼인 여부, 합가 여부, 세대 분리 시점에 따라 결과가 달라진다.
- 순자산 4.88억원 초과
- 세대원 분양권·입주권 보유
- 전용 85㎡ 초과
- 주택가격 6억원 초과
- 만 30세 미만 단독세대주
- 중도상환 7영업일 전 통보 누락
이 상품은 2013년 박근혜 정부 시절 처음 도입된 정책형 모기지 성격을 갖고 있다. 당시에도 낮은 고정금리가 주목받았고, 2025년에도 1.3%와 2.3% 숫자는 분명한 장점으로 남아 있다. 다만 집값 상승분 정산 구조를 이해하지 못한 채 들어가면 예상과 다른 결과를 만난다.
손익공유형모기지 대출 핵심 정리
손익공유형모기지 대출은 생애 최초 또는 5년 이상 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택구입자금대출이다. 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택에 대해 최대 2억원까지 가능하고, 최초 5년 연 1.3%, 이후 연 2.3% 고정금리, 대출기간 20년으로 구성된다.
2025년 12월 기준 한국은행 기준금리 2.5%와 함께 보면 금리 메리트가 보이지만, 3년 이후 매각 시 이익과 손실을 기금과 나누는 구조가 같이 붙는다. 양도소득세는 실지거래가액 기준으로 계산하고, 기금 정산은 그 뒤의 별도 절차로 본다. 손익공유형모기지 대출을 찾는 독자가 놓치기 쉬운 대목은 바로 이 분리된 계산 방식이다.
Q. 일반 주담대와 가장 다른 지점은 무엇인가
매각 시점의 손익 정산이 붙는다는 점이다. 단순 상환형 대출처럼 원리금만 갚고 끝나는 구조가 아니다.
Q. 신혼부부도 대상에 들어가나
생애 최초 주택구입자 요건을 충족하면 가능하다. 혼인 여부만으로 정해지지 않고 소득, 순자산, 무주택 기간, 세대주 조건을 함께 본다.
Q. 세금 계산도 대출비율만큼 줄이나
그렇게 보지 않는다. 양도소득세는 주택 매매 실지거래가액으로 계산한다.
Q. 어디서 확인하나
주택도시기금 체계와 수탁은행 접수 경로를 같이 본다. 상품 약관, 추가약정서, 대상주택 조건이 함께 맞아야 한다.
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