부동산 대출한도 관련 부동산 용어 정리: LTV, DTI, DSR 계산 방법
LTV, DTI, DSR: 대출한도 관련 부동산 용어 정리
부동산 구매를 위해 대출을 받아야 할 때, LTV, DTI, DSR과 같은 부동산 용어가 등장합니다. 이 용어들은 종종 혼동되는데요. 여러 번 정리해도 잘 외우지 못하고 헷갈릴 때가 많습니다. 우리는 일생 중에 한 번쯤은 집을 소유하기를 원하잖아요? 그래서 주택 담보 대출은 반드시 알고 있어야 하는 내용입니다.
LTV (대출 대 가치 비율)
LTV는 주택 담보 대출 비율을 나타내는 용어입니다. 주택의 가치에 대해 얼마나 많은 금액을 대출로 받을 수 있는지를 의미합니다. LTV 비율은 다음과 같이 계산됩니다.
LTV 비율 = (대출 가능 금액 ÷ 주택 가치) x 100
예를 들어, LTV 비율이 70%라면 주택 가치의 70%까지의 금액을 대출로 받을 수 있습니다. 예를 들어 주택 가치가 10억원이라면 7억원까지 돈을 대출로 받을 수 있는 것입니다. 돈을 많이 빌리기 위해서는 당연히 LTV 비율이 높은 것이 유리합니다.
LTV 기준비율은 지역에 따라 다르지만 평균적으로 40%에서 70% 사이입니다. 투기과열지구의 경우 주택 가치가 15억을 넘는 경우에는 LTV 비율이 0%로 돈을 빌릴 수 없습니다. 그에 비해 비규제 지역은 70%를 넘어서 높은 LTV 비율을 적용받습니다.
DTI (부채 대 소득 비율)
DTI는 연간 소득 대비 대출상환액을 나타내는 부동산 용어로, 대출금 수준을 판단하는 지표입니다. 대출을 받고자 하는 원금과 이자의 합이 소득 수준과 비교해서 적합한지를 확인할 수 있습니다. DTI 비율은 다음과 같이 계산됩니다.
DTI 비율 = (연간 대출 상환액 ÷ 연간 소득) x 100
예를 들어, 연간 소득이 5천만원이고 DTI 비율이 50%라면 매년 2,500만원을 대출 상환으로 지불해야 한다는 뜻입니다.
이는 월 단위로 계산하면 208.3만원의 원금과 이자를 상환해야 함을 의미합니다. 정부는 DTI 비율도 지역별로 정해두었는데, 투기과열지구와 조정대상지역은 40%, 비규제 지역은 50%의 DTI 비율을 적용합니다.
그러나 서민과 실수요자의 경우 특혜로 20% 또는 10%까지 낮은 DTI 비율을 적용받을 수 있습니다.
DSR (총 부채 상환 비율)
DSR은 연간 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 나타내는 부동산 용어입니다. 이는 총체적인 상환 능력을 판단하는 지표로 볼 수 있습니다.
DSR 비율은 다음과 같이 계산됩니다. 여기에는 주택 담보, 신용, 전세, 유가증권 담보대출 등 모든 종류의 대출이 포함됩니다.
DSR 비율 = (연간 모든 대출 상환액 ÷ 연간 소득) x 100
DSR 비율이 낮을수록 상환할 금액(빚)이 적다는 의미이며, DSR이 100%에 가까울수록 연봉의 대부분이 원리금 상환에 사용된다는 뜻입니다.
현재로서는 총 가계 대출액이 2억원 이상인 차주들에게는 40%의 DSR 제한이 적용되고 있습니다. (비은행권은 50%) 그리고 오는 7월부터는 총 대출이 1억원 이상인 차주들에게도 이 제한이 확대될 예정입니다.
은행권과 비은행권은 각각 40%와 50%의 DSR 비율을 적용합니다. 예를 들어, DSR 비율이 40%라면 연 소득의 40%까지만 원리금 상환에 사용할 수 있다는 뜻이며, 연 소득이 5천만원인 경우 2천만원까지만 원리금을 상환할 수 있습니다.
이미 다른 대출을 상환 중인 경우에는 추가 대출한도가 줄어들게 됩니다. 따라서 소득 증가 없이 한도를 늘리기 위해서는 만기를 더 늘려서 연간 원리금 상환액을 줄이는 방법밖에 없습니다.
DSR 계산은 이미 빚이 있는 상황에서 추가로 대출을 받고자 할 때 정말로 어려운 작업입니다. 혼자서 계산하기는 어려우니 DTI와 DSR 계산을 도와주는 사이트에서 도움을 받아보는 것도 좋습니다.
여기까지 부동산 용어 LTV, DTI, DSR에 대한 계산 및 설명을 정리하였습니다.