계약갱신청구권 행사 방법 총정리(+ 최소 4년 거주 보장)

부동산 시장의 이슈, ‘깡통전세’

‘깡통전세’는 부동산 시장에서 중요한 이슈로 부상하고 있습니다. 임대차 3법 시행 이후로 전세의 갱신 기간이 다가오고 있어서, 이번 가을부터는 부동산 매매 및 전세 가격의 급락과 역전세, 깡통전세 문제가 빌라에 이어 아파트까지 번지지 않을까 우려됩니다.

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임대차 3법의 중요한 제도, ‘계약갱신청구권’

오늘 다룰 주제는 임대차 3법 중 하나인 ‘계약갱신청구권’입니다. 이 권리는 임차인(세입자)의 피해를 예방하기 위해 급격한 임대료 상승에 대응하기 위해 만들어졌습니다.

계약갱신청구권은 세입자가 집주인과 체결한 임대차 계약에 대해 1회에 한하여 2년 갱신을 요청할 수 있는 권리를 말합니다. 간단히 말해, 전세로 살면 기본적으로 2년 동안 해당 집에서 살 수 있습니다.

그러나 2년이 지나면 집주인이 거부한다면 원하는 만큼 그 집에 머물 수 없게 됩니다. 이는 새로운 집을 찾고 돈을 마련하고 이사 준비 등 여러 일들이 한꺼번에 몰려오는 큰 부담이 될 수 있습니다.

이러한 이유로 법으로부터 2년 더 살 수 있는 기회를 부여받았습니다. 집주인은 정당한 사유 없이 이 요청을 거절할 수 없습니다.

또한, 재계약 시 보증금과 임대료를 다시 정해야 합니다. 이때 2년 연장만 가능하게 한다면 집주인은 보증금을 대폭 인상할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 ‘전월세 상한제’를 도입하여 5% 이상 인상하지 못하도록 규정되었습니다.

계약갱신청구권 거절 사유

임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다. 다만, 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 법에서 인정하는 정당한 사유는 다음과 같습니다:

• 집주인, 직계존속, 직계비속이 실거주하는 경우
• 임차인이 2개월 분의 월세를 연체한 경우 (2개월 연속이 아니라 전후 합해서 2회도 해당)
• 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 (허위 신분, 불법 영업장 운영 등)
• 집주인의 동의 없이 타인에게 목적 주택의 전부 또는 일부를 빌려준 경우
• 주택의 전부나 일부가 멸실된 경우
• 철거 또는 재건축이 예정된 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (반드시 합의 하에 이루어져야 함)
• 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 회복이 불가능할 정도로 인테리어 공사를 한 경우

계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권을 행사하는 방법은 2020년 12월 10일 이전과 이후에 체결한 경우에 따라 다릅니다.

• 2020년 12월 10일 이전에 체결했을 경우: 만기 6개월 ~ 1개월 전
• 2020년 12월 10일 이후에 체결했을 경우: 만기 6개월 ~ 2개월 전

2020년 12월 10일 이후에 처음으로 체결한 경우에는 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 통보해야만 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이때 날짜 계산은 초일불산입 원칙에 따라 진행됩니다.

예를 들어, 만료일이 9월 30일이라면, 8월 30일 0시 이전까지 분명한 의사를 전달해야 합니다. ‘전달’의 기준이 애매할 수 있으므로 문자 메시지의 경우에는 상대방이 답장으로 확인한 내용이 있어야 합니다. 또는 통화 내용을 녹취할 수도 있습니다.

이메일을 보내고 답을 받을 수도 있으며, 카톡을 통해 주고받은 메시지를 저장할 수도 있습니다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 시간적 여유를 두고 보내는 것입니다. 증거가 있어야 한다는 점을 명심해 주세요. 구체적인 증거 없이 말로만 한다고 하면, 나중에 법적인 문제가 발생할 때 불리하게 작용할 수 있습니다.

묵시적 갱신에 대하여

계약갱신청구권에서 가장 중요한 것은 ‘의사 표시’입니다. 임대인에게 권한을 행사하겠다는 의사를 분명하게 전달해야 권한을 정당하게 행사한 것으로 인정됩니다.

그러나 만약 말로 표현하지 않고, 즉 임대인과 임차인 모두에게 별다른 대화가 없어서 자동으로 연장된다면 권한을 행사하지 않은 것으로 간주됩니다. 이 경우에는 묵시적으로 추가된 2년 동안 계약을 유지한 뒤 권한을 행사하여 추가로 2년을 더 머물 수 있습니다.

이 경우에도 임대료는 5% 이상 인상할 수 없습니다. 또한, 원할 때 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 이때 해지의 효력은 통보 후 3개월이 지난 후에 발생하므로 이 점을 염두에 두어야 합니다. 월세일 경우, 해지를 통보한 후 3개월이 지나기 전에 차임을 지불해야 할 의무가 있습니다.

지금까지 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 현재 부동산 경기가 하락하는 시기에는 더 영리하게 이를 활용할 필요가 있습니다. 특히 이사를 할 생각이 없고 현재의 조건에 만족한다면, 이 제도를 활용하여 진행하고 임차인과 협의를 통해 보증금을 낮출 수도 있습니다.

의도적으로 묵시적으로 계약을 연장한 후 시간을 확보하는 것도 한 가지 방법입니다. 또한, 권한을 행사한 경우에는 새로 작성한 계약서에 이를 명시하여 분쟁 발생 가능성에 대비하는 방법으로 활용할 수 있습니다. 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다.