특례보금자리론 대출 자격, 2주택 및 전세 보유자도 이용 가능 혜택 총정리
특례보금자리론은 가계부채 상환 부담 경감을 위해, 주택 가격이 9억 원 이하인 경우 소득과 용도에 관계없이 최대 5억 원까지 대출할 수 있는 정책 모기지론입니다. 이 프로그램은 한 해 동안 운영되며, 서민과 실수요자들을 돕기 위한 업그레이드된 버전이라고 볼 수 있습니다.
기존의 안심전환대출과 적격대출을 통합하여 특례보금자리론이 제공됩니다. 이에 따라, ’23년 중 예정되어 있던 일반형 안심전환대출 및 적격대출은 1년 동안 특례보금자리론으로 대체되어 운영될 예정입니다.
특례보금자리론과 일반 대출 상품의 비교
대출한도가 3.6억 원에서 5억 원으로 확대되었으며, 신규 구매, 대환, 보전용 대출에 대해서는 동일하게 이용할 수 있습니다.
특례보금자리론 대출 자격
특례보금자리론은 9억 원 이하의 주택에 소득과 상관없이 최대 5억 원까지 대출하며, 우대금리를 적용하여 차주들의 부담을 덜어주는 것을 목표로 합니다.
현재 보금자리론 대출자격의 경우 주택 가격이 6억 원 이하이고 소득이 7천만 원 이하인 차주만 이용 가능하나, 특례보금자리론은 이러한 제한을 받지 않습니다.
주택 가격 판단 기준은 시세가 있는 아파트의 경우 ‘KB 시세 → 한국부동산 원 시세 → 주택 공시가격 → 감정평가액’의 순서로 적용됩니다. 시세나 공시가격이 없는 신축 아파트의 경우에는 분양가액을 적용하며, 분양가액이 적합하지 않은 경우에는 감정평가액을 적용하게 됩니다.
특례보금자리론의 기본금리와 우대금리
특례보금자리론은 총 39조 6,000억 원의 자금을 공급하여 기본금리와 우대금리 혜택을 제공합니다. 주택 가격이 6억 원 이하이고 부부 합산 소득이 1억 원 이하인 경우, 연 이자율은 4.65%(10년)에서 4.95%(50년)까지 적용됩니다.
주택 가격이 6억 원을 초과하거나 부부 합산 소득이 1억 원을 초과할 경우에는 연 이자율이 4.75%(10년)에서 5.05%(50년)로 기본금리가 적용됩니다. 이는 은행의 주담대보다 훨씬 낮은 금리라는 것을 의미합니다.
대출 만기는 10년부터 50년까지 다양한 선택지가 제공되며, 만기 40년은 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내의 부부, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부만 선택할 수 있습니다.
특례보금자리론의 우대금리는 대출자의 다양한 특성에 따라 최대 90bp까지 가능합니다. 우대금리를 적용받기 위해서는 대출자와 배우자의 소득 증빙이 필요합니다. 또한, 기존 주담대를 특례보금자리론으로 대체하는 경우나 중도 상환 시 수수료 면제 혜택도 받을 수 있습니다.
특례보금자리론의 LTV와 DTI
특례보금자리론을 이용하는 경우, 생애최초로 대출을 받는 경우에는 LTV 비율이 80%, DTI 비율이 60%로 일괄적으로 적용됩니다.
대출 가능 금액은 주택 가격에 LTV 비율을 곱하여 계산됩니다. 이는 규제지역 외의 아파트를 기준으로 한 예시입니다.
- 예시 1) 5억 원 아파트의 경우, 대출 가능 금액은 3.5억 원입니다. (Min[3.5억 원(5억 원 × LTV 70%)])
- 예시 2) 8억 원 아파트의 경우, 대출 가능 금액은 5억 원입니다. (Min[5.6억 원(8억 원 × LTV 70%)]) 또한, 총부채원리금상환비율(DSR)은 고려되지 않으므로, 한도를 최대로 이용할 수 있는 장점이 있습니다.
DSR은 주담대 외에 신용대출 등의 원금까지 고려하여 한도를 계산하지만, DTI에는 신용대출을 포함한 기타대출의 원금은 한도 계산에 포함되지 않기 때문입니다.
따라서, 기존에 신용대출을 보유한 사람이 특례보금자리론을 선택하면 한도를 더 크게 이용할 수 있습니다.
특례보금자리론의 실행일과 대출자격
특례보금자리론의 실행일은 1월 30일입니다. 대출 신청 시 대출한도 심사 등의 절차를 거친 후, 신청일로부터 30일 이후에 실행할 수 있습니다.
특례보금자리론을 이용하기 위한 대출자격에는 주의가 필요합니다. 대출 기간 동안에는 1주택을 유지해야 하는 엄격한 조건이 적용되기 때문에, 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우 신중하게 판단해야 합니다.
그러나 일시적으로 2주택을 소유하는 경우에는 이를 대체하기 위해 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 조건을 만족하면 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 금융위원회의 자료를 참고하시기 바랍니다.
또한, 전세의 경우에는 임대인이 임차보증금 반환 용도로 대출을 이용할 수 있습니다.