상생임대인 제도의 정의와 임대료 인상 조건
상생임대인 제도는 집주인이 전세가격을 5% 이내로 올린 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 정부의 제도입니다.
이 글에서는 상생임대인 제도에 대한 자세한 정보와 혜택, 그리고 신청 조건을 상세히 설명하겠습니다.
상생임대인 제도의 개요와 이점
상생임대인은 전월세 계약이 끝난 후 재계약 시 임대료를 이전 가격과 비교하여 5% 이내로 올린 집주인을 말합니다.
이런 착한 집주인은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 상생임대인으로 인정됩니다. 이 제도는 임차인에게는 전월세 부담이 줄어들고, 집주인에게는 세제 혜택을 제공하여 상생하는 제도입니다.
상생임대인 제도의 조건과 세부 사항
기존의 임대 계약이 만료되고 새롭게 체결되는 계약에서 임대료를 5% 이내로 인상하면 상생임대인으로 인정됩니다.
또한 기존에는 기준시가 9억 원 이하의 주택만 해당되었지만, 새로운 시행령에 따르면 가격 제한이 없어졌습니다. 따라서 고가 주택을 소유한 집주인도 신규 계약 또는 갱신 시 가격을 5% 이내로 인상하면 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 직전 임대차 계약에 따른 기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 하며, 5% 이내로 인상한 경우 최소 2년 이상의 기간을 유지해야 합니다.
상생임대인 제도의 유의사항
실제 임대 기간은 계약 기간과 별개로 고려됩니다. 예를 들어 2년 계약을 했지만 1년만 실제로 임대한 경우에는 의무기간을 채우지 못한 것으로 간주됩니다. 반대로 1년 계약인데 2년을 실제로 임대한 경우에는 의무기간을 채운 것으로 간주됩니다.
전세에서 월세 또는 월세에서 전세로 전환한 경우에도 동일하게 상생임대인 혜택을 받을 수 있으며, 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 갱신을 청구할 수 있는 권리인 계약갱신청구권을 사용하여도 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 다주택자도 상생임대인 제도를 이용할 수 있지만, 매도 시점에서 1가구 1주택자로 전환되어야 합니다.
다주택을 가진 경우 한 주택을 5% 이내로 인상하고 다른 주택을 처분한 후에야 추후 해당 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 다주택을 유지한 상태에서는 혜택을 받을 수 없습니다.
상생임대인 제도의 혜택과 세제적인 이점
상생임대인 제도에 따라 조정대상지역에서 양도한 주택은 보통 양도소득세를 납부해야 하지만, 상생임대인이면 2년 실거주 의무가 면제되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 통해 주택을 보유만 하고 있다가 팔아서 수익을 얻을 수 있습니다.
또한, 상생임대인은 1세대 1주택 비과세 혜택의 대상이 되며, 양도가액 12억 원까지만 적용됩니다.
초과분은 해당사항이 없지만, 이 제도를 이용하면 고가 주택도 장특공제 적용을 위한 2년 거주 요건이 면제됩니다. 또한, 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약의 임차인이 다르더라도 양도세 특례를 적용받을 수 있습니다.
상생임대인 제도의 신청 방법
상생임대인 제도를 신청하기 위해서는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 이때 직전 계약서와 5% 이하로 갱신(또는 신규)한 계약서도 함께 제출해야 합니다.
상생임대인 제도에 대한 상세한 내용을 살펴보았습니다.
중요한 점은 신규 또는 갱신 시 가격을 5% 이내로 인상해야 한다는 조건, 직전 계약을 1년 6개월 이상 유지해야 한다는 조건, 다주택자는 주택을 처분하여 1가구 1주택자가 되어야만 혜택을 받을 수 있다는 점입니다.
또한, 2024년 12월 31일까지 체결한 계약에 대해서만 인정이 된다는 점을 꼭 유념해 주세요. 읽어주셔서 감사합니다.