깡통전세 예방방법(Ft. 갭투자)
갭투자는 주택을 구매하기 전에 세입자를 먼저 구한 뒤 세입자로부터 자금을 받아 해당 주택을 구매하는 방식입니다. 이를 통해 투자자는 실제 주택 매매가의 20%에 해당하는 금액만 보태고 주택을 구매할 수 있습니다.
깡통전세 예방방법, 깡통전세의 리스크
하지만 갭투자에도 리스크가 존재합니다. 가장 큰 리스크는 주택 가격의 하락입니다. 예를 들어, 5억에 구매한 주택의 매매가가 3억원대로 떨어진다면 문제가 발생합니다.
전세계약 만기 시 세입자의 보증금 4억을 돌려줘야 하지만, 자산으로 가지고 있는 주택이 3억원으로 떨어져 있다면 집 주인은 세입자에게 보증금을 반환할 수 없게 됩니다. 이러한 상황에서 깡통전세 사기가 발생할 수 있습니다.
갭투자를 한 상태에서 주택 가격이 하락하여 집주인이 보증금을 들고 잠적하면 해당 주택은 경매로 넘어가게 되고, 소유권이 없는 깡통이 되어버립니다. 또한 전세계약과 매매가의 비율이 80% 이상인 경우를 깡통전세라고 합니다.
최근 보도에 따르면 전국 아파트 단지의 약 25%가 깡통전세 위험에 노출되어 있다고 합니다. 이외에도 깡통전세를 넘어서 전셋값이 매매가를 넘어선 ‘역전세’ 아파트 사례도 늘어나고 있습니다.
깡통전세 예방방법
깡통전세로부터 예방하기 위해서는 다음 네 가지를 기억하고 실천해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능여부 확인
갭투자를 할 때는 전세보증보험 가입 가능여부를 꼭 확인해야 합니다. 전세보증보험은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 보험입니다. 이를 통해 세입자에게 안정감을 제공하고 깡통전세로부터 보호할 수 있습니다.
전세계약 전 등기부등본 확인
전세계약을 진행하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 주택의 소유권, 근저당권, 전세권 등의 권리사항을 확인할 수 있는 문서입니다. 주택의 깨끗한 소유권과 근저당이 없는지, 매물이 신탁사가 운용하는 것이 아닌지 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
등기부등본 발급과 열람
전세계약 전에 등기부등본을 미리 발급받아 확인하고, 전세계약 및 전입신고 후에도 한 번 더 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 주택의 소유권 상태와 근저당권 여부를 확인할 수 있으며, 주의할 점은 임대인이 전입신고 당일에 근저당권을 설정하는 경우가 있을 수 있다는 것입니다. 따라서 등기부등본 확인은 전입신고 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에 전후로 두 번 확인해야 합니다.
등기부등본 발급과 열람 방법
등기부등본 발급과 열람은 인터넷 등기소 홈페이지 또는 모바일 어플을 통해 가능합니다.
등기부등본의 수수료는 등기부등본 열람이 700원이며, 등기부등본 발급이 1,000원입니다. 등기부등본을 열람하려면 회원 가입 후 로그인하여 등기부등본을 열람할 수 있으며, 회원이 아니더라도 열람은 가능하지만 프린터가 없으면 발급은 불가능합니다.
조회를 원하는 건물의 주소를 입력하여 검색하고, 아파트의 경우 “집합건물”로 선택하여 조회해야 합니다. 도로명주소로 조회되지 않는 경우에는 지번주소를 입력하여 검색해야 합니다.
열람을 원하는 아파트 호수를 선택하여 부동산 소재 지번과 소유자 이름을 확인한 후, 등기부등본의 유형을 선택하고 결제를 완료하면 등기부등본을 열람할 수 있습니다.
결론
갭투자에도 주의할 점이 있으며, 등기부등본 확인과 전세보증보험 가입 가능여부 확인 등의 사전 준비를 철저히 해야 합니다. 깡통전세 문제를 예방하고 안정적인 주택 투자를 위해서는 신중한 조사와 준비가 필요합니다.