자녀 주택 증여세 계산과 공제
자녀 주택 증여세는 타인으로부터 받은 무상으로 취득한 부동산에 대해 부과되는 세금입니다. 예를 들어, 부모님이 자녀에게 1억 원의 현금을 주신 경우 자녀는 이를 무상으로 받았으므로 증여세를 부과받게 됩니다.
하지만 자녀에게 주고 싶은 재산이 주택과 같은 부동산인 경우 상속, 증여, 양도 등의 방법으로 이전할 수 있습니다. 오늘은 이 중에서 주택을 증여할 때 과세되는 증여세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
자녀 주택 증여세: 과세대상과 납부의무자
자녀 주택 증여세의 과세대상과 납부의무자에 대해 설명하면, 재산을 타인에게 무상으로 이전하거나 현저히 낮은 대가를 받고 이전하거나 현저히 높은 대가를 받고 이전한 경우에는 증여에 해당하여 증여세가 부과됩니다.
또한, 재산을 자력으로 취득한 것으로 인정하기 어려운 경우에도 거래를 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다. 증여세 납세의무는 재산을 증여받은 사람에게 있습니다. 때로는 자녀가 부담해야 할 증여세를 부모가 대신 납부할 수 있는지에 대한 문의가 있을 수도 있습니다.
결론적으로 증여세는 증여를 받는 사람이 부담하는 세금입니다. 따라서 증여하는 사람이 증여세를 대신 납부하는 경우 해당 금액을 증여한 것으로 간주되어 증여세가 추가 과세될 수 있습니다.
국세청의 세무조사에 따르면 고가의 부동산을 구매하면서 부모에게 취득 자금을 빌려 신고하지 않고 상환하지 않은 경우, 사실상 부모의 재산으로 부동산을 취득한 것으로 간주되어 편법적인 증여세 부과가 이루어진 바 있습니다.
다만, 국내 주택을 비거주자에게 증여한 경우에는 증여자도 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다.
증여세 계산
자녀 주택 증여 시 증여세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 먼저, 세액을 계산하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 증여하는 재산의 가치를 평가하는 것입니다. 주택을 증여하는 경우에는 증여일 현재의 시가에 따라 증여세를 계산합니다.
증여재산가액은 아파트의 경우 증여일 전 6개월부터 평가 기준일 이후 3개월까지의 매매 감정가, 수용가, 공매 경매가 등을 기준으로 평가합니다. 그러나 단독주택의 경우 유사한 매매 사례가 없어 기준시가로 평가해야 합니다.
이 기준시가는 개별 단독주택 공시가격입니다. 만약 공시된 가격이 없는 경우에는 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 주택의 개별 또는 공동주택 가격 등을 고려하여 평가합니다.
매년 4월 말에는 그 해의 아파트 공동주택 공시가격과 단독주택의 개별단독주택공시가격이 발표됩니다. 따라서 증여할 계획이 있다면 발표일 이전에 증여하는 것이 좋습니다. 발표일 이전에 증여하면 작년 기준시가가 적용되고 발표일 이후에 증여하면 올해의 기준시가가 적용되기 때문입니다.
공제 방법
자녀 주택 증여 시 가능한 공제 방법에 대해 고민하는 분들도 계실 것입니다. 증여재산 공제제도는 증여받은 자가 증여자와 밀접한 인적 관계에 있을 경우, 증여세 과세가액에서 일정 금액을 공제하여 과세표준을 산정하도록 하는 조세 혜택 제도를 말합니다.
거주자가 배우자, 직계존비속, 6촌 이내 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 주택을 증여받은 경우, 증여세 과세가액을 10년간 합산해 일정 금액을 공제합니다. 다만, 증여받은 자가 비거주자인 경우 증여재산 공제는 적용되지 않습니다.
직계존비속으로부터 증여받은 경우, 증여재산에서 5,000만 원을 공제한 후 증여세가 과세됩니다. 단, 수증자가 미성년자인 경우 공제 한도액이 2,000만 원으로 낮아집니다. 계부나 계모로부터 증여받는 경우에도 직계존비속으로부터 증여받은 경우와 동일하게 증여재산 공제가 허용됩니다.
증여세 신고 및 납부
마지막으로, 자녀 주택 증여 시 증여세의 신고 및 납부 기한에 대해 설명하겠습니다. 일단 증여세는 주택을 취득한 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 이때 주택을 취득한 날은 주택의 소유권 이전 등기 등록 신청서 접수일을 의미합니다.
예를 들어, 증여재산이 수증자에게 소유권이 넘겨진 날이 2023년 3월 10일이라면 증여세 신고기한은 2023년 6월 30일입니다.
증여세는 증여세 과세표준 신고와 함께 납세지 관할 세무서장이나 납부고지서에 의해 한국은행 또는 우체국에 납부해야 합니다. 증여세 신고 및 납부를 위해 제출해야 할 서류는 증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서, 증여자 및 수증자의 관계를 확인할 수 있는 가족관계등록부, 증여재산 및 평가명세서, 채무 사실을 입증할 수 있는 서류 등입니다.
자녀 주택 증여와 관련된 세금 과세 대상부터 납부 방법까지 알아보았습니다. 증여자가 직계존비속인 경우 5,000만 원의 공제가 가능하며, 증여받은 자가 미성년자인 경우 2,000만 원의 공제가 가능하다는 점까지 설명드렸습니다.