금융위는 2월 10일 석간 보도자료를 통해 규정 개정안을 발표했습니다. 이는 부동산 시장의 거래 회복을 위해 5가지 항목에 대해 주담대 한도를 변경하고 3월 2일 부터 시행을 예정하고 있습니다.
개요
다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용
현재
- 다주택자 규제지역 내 주택 구입시, 주담대 대출이 일체 금지
개정
- 다주택자 규제지역 내 주택 구입시, 주담대 허용함
- 규제지역: LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%
- ex) 강남, 서초, 송파, 용산구(규제지역) 제외한 지역이 모두 비규제지역이므로 주택가격의 60% 까지 주담대가 가능해졌다는 얘기가 됩니다.
- 참고로, DSR 40%는 유지됩니다.
임대·매매사업자에 대한 주택담보대출 허용
현재
- 임대·매매사업자: 전지역 주담대 금지
개정
- 임대·매매사업자: 전지역 가능
- 규제지역: LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%
임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화
현재
- 임차보증금 반환을 위한 주담대: 각종 제한사항 有
- 투기·투과지역내 15억 초과 아파트는 주담대 한도 2억원
- 규제지역 내 9억 초과 주택 구입시 실거주 의무
- 2주택 보유시 규제지역 내 주택담보대출 시 다른 주택은 처분의무
- 3주택 이상 보유시 규제지역내 주담대 금지
개정
- 임차보증금 반환을 위한 주담대: 각종 제환 일괄 폐지(LTV, DSR 한도내 대출취급 가능)
주택담보대출의 각종 제한 규정 완화 항목에서는 임차보증금 반환을 위한 주담대의 각종 제한사항이 완화됩니다. 투기·투과지역내 15억원 초과 아파트의 경우, 주담대 한도가 2억원으로 제한되어 있었는데, 이제는 각종 제한 환경이 일괄 폐지되어 LTV와 DSR 한도내 대출취급이 가능해졌습니다.
또한, 규제지역 내 9억원 초과 주택 구입시에는 실거주 의무가 있었는데, 이제는 이 제한이 완화되어 임대나 매매 등 다양한 목적으로 주택을 구입하는 경우에도 주담대를 활용할 수 있게 되었습니다.
생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지
현재
- 생활안정자금 목적(주택구입 외)주담대: 연 최대 2억원 한도
개선
- 대출한도 폐지(LTV, DSR 한도내 대출취급 가능)
생활안정자금이란, 주택 구입을 목적으로 하지 않고 말 그대로 생활에 필요한 금전을 대출하는 것입니다. 이때 소유하고 있는 주택을 담보로 하는 것입니다. 그러나 과거 2-3년간 고가 주택의 대출이 사실상 금지되어 생활안정자금을 활용한 분들도 많았습니다. 이러한 분들도 대출 한도가 없어서 주담대를 활용할 수 있는 상황이 많았습니다.
주택담보대출 대환 시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시)
현재
- 주담대 대환은 신규대출로 보고 대환 시점의 DSR적용
개선
- 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용(금리상승, DSR규제강화 등으로 감액되는 것을 방지)
주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용 항목에서는 대출 상환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하도록 개정됩니다. 이를 통해 금리상승이나 DSR규제 등으로 인해 대출이 감액되는 것을 방지할 수 있습니다.
서민 · 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지
서민 및 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 항목에서는 규제지역 내 주택구입시 최대 6억원까지 주담대가 가능합니다. 하지만 이 경우에도 서민 및 실수요자의 조건을 충족해야 하며, 부부합산 연소득이 9천만원 이하이고, 무주택세대주이며, 투기·투과지역 주택가격이 9억원 이하인 경우에만 해당됩니다.
하지만 개정안에서는 이러한 제한이 완화되어 규제지역이라 하더라도 서민 및 실수요자 조건에 해당된다면 LTV와 DSR 범위 한도 내에서 대출이 가능합니다.
규제지역은 강남, 서초, 송파, 용산으로 이 지역을 제외한 나머지 지역(비규제지역)에서 주택담보대출시 6억원을 초과할 수 있기 때문에 고가주택이 있는 지역에서는 잘 작용할 수도 있습니다.
하지만 현재의 고금리 기조에서는 6억원을 초과하면서까지 대출을 받으려는 사람은 많지 않을 것입니다. 따라서 이러한 개정안이 집값 상승세가 지속되고 있는 상황에서는 크게 와닿지 않을 수 있습니다.
부동산 시장의 미래
최근 부동산 시장은 급매 위주로 거래되고 있으며, 이러한 저가 매물들은 거의 다 소진되고 하락이 둔화되는 모습을 보이고 있습니다. 하지만 앞으로 부동산 시장의 가격 그래프가 어떤 방향으로 나아갈지는 아무도 정확히 모르고 있습니다.
따라서 조금 더 떨어진 가격으로 잡을 수 있다면 희망적이고 행복하겠지만, 반대로 반등하기 직전의 상황이라면 그래서 우상향해서 오늘이 가장 저렴한 것이라면 그러한 환경에 대한 리스크 관리는 준비가 되어 있어야 합니다. 이러한 상황에서도 주담대 개정안을 통해 부동산 시장에 변화가 있을 수 있으며, 이를 적극적으로 활용해야 합니다.
